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Defensoría del Pueblo

9 abril, 2019

Radiografía detallada sobre los alquileres porteños

Un informe de la Defensoría detalla cómo están compuestos los hogares porteños, cuáles son sus niveles de ingresos y cuánto destinan para afrontar los gastos asociados a alquilar.

Radiografía detallada sobre los alquileres porteños

Según el relevamiento realizado por el Programa de Atención a Inquilinos (PAI) de esta Defensoría, se registra un notable incremento de inquilinos que deben abandonar el inmueble por razones económicas.

De esta manera, se puede confirmar que la mitad de los inquilinos de la Ciudad están limitados a gastar la mayor parte de sus ingresos en el alquiler. “Con ingresos familiares inferiores a 27.000 pesos, es imposible vivir dignamente pagando alquileres de dos ambientes que superan los 14.000 pesos”, concluyó Fernando Muñoz, coordinador del PAI .

Impacto del alquiler en los ingresos individuales

Según la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad, un departamento de un ambiente tiene un precio promedio de $ 10.410, uno de dos ambientes vale $ 13.953 y uno de tres ambientes, $ 20.362. Paralelamente, la misma dependencia del Gobierno porteño publica los deciles de ingreso de la población ocupada, que brindan un panorama certero de cómo se componen los ingresos en la ciudad.

De esta información surge que: el 30% de los porteños tiene ingresos menores a $ 15.000; el 50% tiene ingresos menores a $ 20.000; el 60% tiene ingresos menores a $ 25.000; y el 80% tiene ingresos menores a $ 35.000.

Mensualmente, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires informa el valor de la Canasta Alimentaria (CA) y la Canasta Básica Total (CBT), que definen las líneas de indigencia y de pobreza. En febrero de 2019, la CA para un hogar unipersonal de un adulto varón de 25 años, económicamente activo y propietario de la vivienda fue de $4.366, mientras que la CBT fue de $9.943. Si a estos montos se le agrega el valor del alquiler de un monoambiente ($10.410), se resuelve que: para superar la línea de la pobreza, un inquilino necesita contar con ingresos superiores a $20.353. Un requisito que cumple menos de la mitad de la población ocupada.

“Con precios que rondan los diez mil pesos para monoambientes y más de trece para dos ambientes, no sorprende el aumento en la cantidad de inquilinos que se acercan para rescindir su contrato de alquiler. Esto implica empeorar las condiciones de vida, con tal de no acumular deudas y evitar conflictos con locadores o garantes”, afirmó Muñoz.

Composición de los hogares porteños

Con los porcentajes que surgen de esta comparación de ingresos y gastos, y antes de suponer (erróneamente) que todos los hogares son sostenidos con dos ingresos, es importante analizar el informe “Distribución porcentual de los hogares por tipo de hogar” publicado en 2017 por la Dirección de Estadísticas y Censos del GCBA. Allí se afirma que: el 36.8% de los porteños viven solos; el 11.4% de los hogares está compuesto por madres o padres, con hijos a cargo; el 26.1% de los hogares está compuesto por una pareja con hijos (independientemente si los hijos son de la unión actual o de parejas anteriores); el 19.2% de los hogares está compuesto por parejas sin hijos o que no conviven con ellos; el 6.6% restante está compuesto por hogares multipersonales no familiares o familiares sin núcleo.

De esta forma, se puede afirmar que casi la mitad de la población asume con un solo ingreso todos los gastos del hogar, mientras que la otra mitad cuenta con por lo menos dos personas que pueden sostenerlo.

De esta información surge que: el 30% de las familias porteñas tiene ingresos menores a $21.000; el 50% tiene ingresos menores a $33.000; el 60% tiene ingresos menores a $40.000; el 70% tiene ingresos menores a $50.000.

En febrero de 2019, la Canasta Alimentaria (CA) para un hogar compuesto por una pareja de 35 años, económicamente activos, propietarios de la vivienda y con dos hijos de 6 y 9 años fue de $13.319 y la Canasta Básica Total (CBT), fue de $26.858. Si a estos montos le agregamos el valor del alquiler de un tres ambientes ($20.362), obtenemos que: para superar la línea de la pobreza una familia inquilina con las mencionadas características necesita contar con ingresos superiores a $47.220. Un requisito que solo cumplen el 30% de las familias.

Asimismo, para superar la línea de la indigencia una familia inquilina con las mencionadas características necesita contar con ingresos superiores a $33.681. Un requisito que solo cumplen el 50% de las familias.

“En la ciudad de mayor cantidad de viviendas vacías, se está produciendo una desbordante situación de convivencia forzada: jóvenes que comparten habitaciones, hoteles familiares colmados, adultos mayores que son recibidos en viviendas de familiares; y una demanda cada vez más amplia que es recibida por propietarios que alquilan habitaciones en su propia vivienda”, señaló Muñoz.

Se debe tener en cuenta que los gastos asociados a alquilar una vivienda no terminan en los gastos mensuales. Los contratos duran dos años y, durante ese tiempo, los inquilinos deben generar un ahorro suficiente para firmar uno nuevo. Afortunadamente, desde hace un año y medio existe una legislación que obliga a los locadores a hacerse cargo de la comisión inmobiliaria. Esto redujo significativamente los montos para firmar un contrato. Sin embargo, existen otros conceptos que aún existen o que se van imponiendo con el paso del tiempo.

El primero, y más conocido, es el depósito en garantía. El Código Civil y Comercial permite pedir hasta dos meses de alquiler en concepto de depósito.

El segundo, y más preocupante, es el seguro de caución. El año 2018 fue, sin duda, el de mayor expansión de esta modalidad de garantía. Hasta hace pocos años, era un requisito exclusivo de alquileres comerciales. El inquilino de vivienda familiar recién está ingresando en el túnel financiero. Según un relevamiento propio, el 25% de los anuncios de departamentos en alquiler aceptan este tipo de garantía, lo que demuestra un incremento notable en comparación con años anteriores.

Los seguros de caución cobran dos meses de alquiler al inquilino y a cambio, firman el contrato como “garantes”. Ante un incumplimiento del inquilino, el locador notifica al seguro de caución y este responde económicamente en pocos días. Posteriormente, la empresa reclama al inquilino el pago de la deuda sumando punitorios, gastos administrativos y honorarios del abogado, que incrementan radicalmente el monto adeudado.

Considerando que, para iniciar un contrato de locación, los inquilinos deben abonar 2 meses de depósito, 2 meses de seguro de caución (si no cuentan con garantía propietaria) y gastos administrativos; se realizó el siguiente cálculo de cuánto dinero deben disponer, basándonos en los precios de los alquileres informados por la Dirección de Estadísticas y Censos del GCBA.

 

Como se puede ver en el gráfico, los montos para firmar o renovar un contrato de locación son heterogéneos. La contratación o no de un seguro de caución y la cantidad de ambientes del departamento son factores determinantes a la hora de calcular el monto necesario para firmar el contrato, pero en todos los casos son valores muy significativos. “Cada vez más inquilinos están tomando préstamos para firmar o renovar sus contratos. Es un factor más que pesa a la hora de rescindir y mudarse. Además del alquiler y los gastos fijos, tienen que afrontar la cuota del crédito. Generalmente, quienes están en esta situación, son los que tienen que pagar la garantía”, aseguró Muñoz.

Tras esta comparación de ingresos y gastos, la conclusión inevitable es que la realidad que les toca vivir a gran parte del millón de inquilinos porteños es sumamente angustiante. “Son familias que se mudan a departamentos más pequeños y alejados, que cambian a sus hijos de colegio y se distancian más del trabajo. Son jóvenes que ven frustrados sus proyectos de vida, volviendo a casa de sus padres y esperando a mejorar su situación económica para emprender nuevamente su camino. Son adultos mayores que, en el mejor de los casos, pueden mudarse a casa de sus hijos y en muchos otros, deben alquilar habitaciones derruidas en hoteles familiares, viviendo en condiciones incompatibles con su estado de salud. También están aquellos que ya vivían una situación desesperante y actualmente se ven empujados a opciones de vivienda inhumanas o directamente a la calle. Para los que permanecen en las viviendas que alquilan, la situación tampoco es fácil: el dinero que les queda es de subsistencia y los convierte en hogares pobres en barrios de clase media”, concluyó Muñoz.

 

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