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Defensoría del Pueblo

18 octubre, 2019

¿Qué pasará con los créditos hipotecarios UVA en enero de 2020?

El Programa de Estudios Tributarios e Impositivos para la Administración Pública de la Defensoría porteña elaboró un nuevo informe sobre Créditos Hipotecarios UVA donde, además de incorporar una mirada retrospectiva luego de 43 meses de vida de la unidad, estima cuál ha de ser el impacto en enero 2020 cuando las cuotas de esos créditos dejen de estar congeladas.

¿Qué pasará con los créditos hipotecarios UVA en enero de 2020?

Desde su nacimiento a fines de marzo de 2016 (14,05) hasta el 15 de noviembre 2019 (44.65), la unidad habrá subido su valor en un 217.79%; significando para el deudor en esta unidad de cuenta que su deuda se ha multiplicado por este porcentaje (menos el capital que haya devuelto con cada cuota).  En tres años y siete meses por cada $1000 de cuota inicial ahora deberá saldar $3178 aproximadamente.  Esto es, si hubiera tomado el préstamo al inicio, en abril de 2016.  Por otra parte, si lo hubiese tomado a 20 o 30 años, aún le restarían entre 17 y 27 años para seguir saldando su deuda. 

No podemos hablar de UVA sin hablar de inflación y del IPC.  Dado que el año 2019 se encuentra en curso aún, y que los valores dados por el INDEC llegan al mes de septiembre, hemos incorporado una estimación de la variable inflación para este año.  Esta estimación se basa en el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) realizado con periodicidad mensual por el BCRA, y publicado en el mes de septiembre. Los especialistas estiman que la inflación de octubre será del 4,4% mensual, previendo que se retome una trayectoria descendente, alcanzando 3,6% mensual en diciembre de 2019 y 3,3% en febrero y marzo de 2020. Para el año 2019, los participantes del REM estiman la inflación nivel general en 54,9%.  Si traspasamos estas expectativas a la unidad UVA, podemos estimar una suba anual del 54.17% para dicha unidad. 

Durante el mes de julio y agosto pasados, se anunciaron medidas paliativas para aliviar la situación que atraviesan el conjunto de deudores hipotecarios bajo esta modalidad. A mediados de julio pasado, se anunció desde la Secretaría de Vivienda de la Nación, un sistema de compensación para los deudores de créditos hipotecarios en UVA que entre octubre 2018 y diciembre 2019 hayan tenido aumentos en sus cuotas UVA por encima de un 10% de lo que hubiera resultado actualizarla por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Pero este anuncio no prosperó.  Un mes después, se anunció el congelamiento del valor de la UVA para los tomadores de créditos hipotecarios UVA que cumplieran con ciertas condiciones, hasta diciembre 2019.  Se tomaría el valor de la UVA, y por tanto, de la cuota del préstamo correspondiente al mes de agosto, manteniéndose fija hasta diciembre. 

Sin embargo, el valor de la UVA nunca dejó de variar.  Luego de la publicación por parte del INDEC del IPC del mes de setiembre, el BCRA dio a conocer el valor de la UVA desde el 16/10 hasta el 15/11/2019.  Para este período, el impacto del IPC sobre el valor de la UVA ha de ser de nada menos que el 6.26%, desde 42.02 hasta 44.65. 

Aquellos deudores del sistema que cumplían con las condiciones requeridas, se encuentran ahora mismo en los meses de gracia donde su cuota está congelada.  Pero el interrogante es qué ocurrirá en enero próximo, de no mediar ningún nuevo anuncio o propuesta para los 100.000 hipotecados UVA.

Si tenemos en cuenta las estimaciones dadas por el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) del BCRA, podemos estimar la variación de la UVA hasta fines de diciembre, o principios de enero.  De esta manera, podemos estimar cuál ha de ser el impacto sobre los deudores UVA a inicios del 2020, cuando se termine el tiempo de congelamiento de sus cuotas. 

Si determinamos por el REM que la inflación de octubre será de 4.4%, y la de diciembre 3.6%; entonces podemos determinar el valor de la UVA al 10/12 y al 10/01/2020.  Si además suponemos que la variación de la UVA ha estado en promedio unos 0.4 p.p. por encima de la inflación, podemos acercarnos aún más a esa estimación.  Con estos supuestos, la UVA sería equivalente a 46.47 el 10/12, y a 48.60 el 10/01, aproximadamente.  La suba acumulada desde agosto 2019 a enero 2020, sería equivalente al 22.91%.  Recientemente el FMI ha dado sus pronósticos de inflación para Argentina 2019 (57.3%), y son superiores a los dados por el REM.

Pero de mantenerse igual la situación de los préstamos hipotecarios UVA, y no mediar ninguna nueva medida o anuncio que los afecte; en enero 2020 un hipotecado UVA pagaría por cada 100 UVAS de cuota, unos $4.860, siendo que el mes anterior habría pagado $3.954 ($906 de diferencia).  Casi un 23% más, de un mes para el otro.  Claro que se puede argumentar que no ha sufrido el impacto de meses de alta inflación (como los presentes), entre septiembre y diciembre.  Pero también es claro que debe prever el fuerte impacto que esto tendrá sobre sus gastos de comienzos de año, con la vuelta al sistema original de actualización de su préstamo.

 

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