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Defensoría del Pueblo

27 abril, 2018

Más verde, menos cemento

La Defensoría formuló una serie de propuestas a propósito del ingreso a la Legislatura porteña de los proyectos de ley 849-J-2018 de Nuevo Código Urbanístico y 1058-J-2018 de Código de Edificación.

Más verde, menos cemento

La ley 2930 estableció el marco al cual debe adecuarse la normativa urbanística en la Ciudad y fijó además objetivos, lineamientos, propuestas territoriales e instrumentales. Los Códigos Urbanísticos y de la Edificación son dos de ellos. Esa normativa no incluyó un modelo territorial expresado gráficamente al momento de su sanción como base de la futura legislación. Al analizar el proyecto de Nuevo Código Urbano, la ausencia de un modelo territorial que sirva de base para la propuesta de modificación del código vigente implica una real dificultad en los términos de la herramienta normativa de planificación pretendida.

En este marco, resulta deseable que las propuestas legislativas sean efectivamente un elemento regulador del uso del suelo, que equilibre la intensidad de las actividades económicas y la residencia en distintas zonas de la ciudad de forma sostenible, y reconozca zonas consolidadas que no deberían ser modificadas por una mayor densificación.

Dada la cantidad de inmuebles ociosos (que algunos estudios fijan en más de 300 mil), debería incluirse en la normativa en discusión un conjunto de incentivos que establezcan beneficios para aquellos inmuebles de este “parque inmobiliario” que sean destinados a locaciones, y actúen de esta forma como elemento regulador del mercado de alquileres.

La preservación y consolidación de las identidades barriales es otro de los aspectos que prevé el Plan Urbano Ambiental y que no logra plasmarse en la iniciativa. Si bien algunos distritos de zonificación refieren a identidades barriales, los nuevos corredores de altura y las unidades de sustentabilidad no lo hacen y ponen en peligro la concreción de esos postulados.

La protección del patrimonio edificado debería formar parte de una activa política de Estado que establezca mecanismos de real colaboración con las Juntas de Estudios Históricos barriales a fin de brindar un real significado a las piezas urbanas protegidas o a proteger.

Otro aspecto a destacar es que el proyecto del Código Urbanístico no incorpora en sus contenidos lo relativo al espacio público –salvo aspectos aislados referidos a la vía pública–, por lo que no da cumplimiento al artículo 24 de la ley 2930. La propuesta gubernamental no afronta verdaderamente la regulación del espacio público, como tampoco lo relativo a la generación de nuevos espacios verdes de uso público y gratuito.  El 49,3% de los encuestados en el reciente informe “Percepciones sobre el barrio”, elaborado por la Defensoría del Pueblo, se encuentran poco o nada satisfechos con la cantidad de espacios verdes en el barrio y la distancia con la plaza o parque más cercano. Y en total hay 1826 hectáreas verdes distribuidas en las 15 comunas, lo que arroja un promedio de 5,9 metros cuadrados por habitante, cuando la Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda un mínimo de 10 m2 por persona.

La integración de los sistemas de transporte y la jerarquización de la movilidad sustentable aparecen apenas esbozados, por ejemplo, con la aparición de la obligación del espacio para bicicletas. Si bien el Plan Urbano Ambiental propende al desaliento del uso de vehículos particulares, la disminución de garajes privados y las limitaciones al estacionamiento han generado una inquietud en distintos barrios de la ciudad que el CU debería contemplar.

En la propuesta del Gobierno faltan instrumentos para un real acceso a la vivienda de los sectores medios como complemento a la reurbanización e integración socio-urbana del hábitat precario, por lo que es necesario incorporar políticas activas de regulación del funcionamiento del mercado inmobiliario, en particular el del suelo, y atender a los sectores de menores recursos a escala de toda la Ciudad de manera coordinada con su región metropolitana. Es importante tener en consideración que, en comparación con los datos del último censo nacional (2010), el porcentaje de propietarios decreció casi un 5% y el porcentaje de inquilinos subió un 6%. Al mismo tiempo, el aumento de la cantidad de porteños que alquila fue acompañado por el incremento de su costo de vida. No sólo son más las personas que alquilan, sino que el alquiler es cada vez más caro y el porcentaje del ingreso de un hogar destinado a pagarlo es cada vez mayor. En el primer trimestre de 2017, según la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, se observó un incremento interanual en el precio del m2 en alquiler, que promedió un 36,8% para los monoambientes; 30,3% para los departamentos de 2 ambientes y 28,4% para las unidades de 3 ambientes.

Existe un instrumento que solo se enuncia y que estaría enfocado a una potencial captura de plusvalías, denominado Derecho de Edificabilidad para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable, que debería ser perfeccionado y estar presente en forma taxativa dentro del Código Urbanístico a partir de las deferentes operaciones sobre el suelo urbano que éste permite, y que se debería complementar en forma unívoca con una modificación del Código Fiscal que incorpore ese instrumento.

El Código Urbanístico debería contemplar también la dimensión ambiental de manera inescindible de la norma urbana, y aportar a una visión ambiental de la ciudad a través de instrumentos o herramientas que tiendan a regular las emisiones y la contaminación sonora y visual en sus distintas manifestaciones y en las diferentes áreas de la Ciudad.

Las nuevas normas de edificación no deben convertirse en un retroceso en materia de calidad ambiental de las viviendas, por lo que no deberían disminuirse las dimensiones mínimas ni los requisitos para la iluminación y la ventilación de los distintos locales que conforman las unidades de vivienda, así como tampoco adoptar medidas que conspiren con las normas de accesibilidad y seguridad existentes.

Se deben impulsar las construcciones sostenibles y premiar diferentes formas de ahorro de energía y de agua, al igual que la utilización de materiales que permitan esas acciones y el tratamiento diferenciado de Residuos Sólidos Urbanos.

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