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Defensoría del Pueblo

17 enero, 2020

Créditos hipotecarios UVA; salarios, alquileres y accesibilidad al crédito hipotecario en la Ciudad

El Programa de Estudios Tributarios e Impositivos para la Administración Pública de la Defensoría analiza el congelamiento de la unidad UVA, lo cual es un alivio provisorio y dista de ser una solución definitiva a la problemática de dichos créditos.

Créditos hipotecarios UVA; salarios, alquileres y accesibilidad al crédito hipotecario en la Ciudad

Recientemente, el BCRA prorrogó la fecha de congelamiento del valor de la UVA hasta el 31 de enero próximo.  La Ley de Solidaridad Social y Reactivación Productiva en el marco de la emergencia pública sancionada el 23 de diciembre pasado, expresa en su artículo 56: “El BCRA realizará una evaluación sobre el desempeño y las consecuencias del sistema de préstamos UVA para la adquisición de viviendas, sus consecuencias sociales y económicas, y estudiará mecanismos para mitigar sus efectos negativos atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor”.  Esto nos da la pauta de que las actuales autoridades gubernamentales entienden que es necesario realizar una evaluación previa de este tipo de créditos en búsqueda de soluciones intermedias, donde el esfuerzo sea compartido entre las partes. 

La solución a la problemática de los préstamos hipotecarios UVA no es sencilla.  No obstante, para poder arribar a la misma, es necesario un análisis de lo que ha ocurrido con la unidad UVA y ciertas variables relacionadas desde su nacimiento hasta nuestros días.  Esto es lo que hemos hecho en este artículo.  Hemos analizado tres pilares considerados importantes para poder comprender en perspectiva lo que ha ocurrido, y así entender por qué un sistema que parecía prometedor, terminó convirtiéndose en una severa preocupación para los endeudados, así como para el gobierno (obligado a congelar la cuota en los últimos meses, haciéndose cargo de la diferencia).  Estos tres pilares se fundamentan en el análisis de cuatro índices.

El primer pilar de análisis ha sido la evolución de la UVA y de la inflación.  Los datos demuestran que la UVA en todos los períodos subió menos que la inflación, aunque con algunas diferencias en los distintos períodos.  Esto nos llevó a inquirir sobre la evolución de los salarios, a través del Índice de Salarios elaborado por el INDEC.  En la comparación, hemos observado que los salarios subieron un 184.42%, el IPCBA un 223.62%, y la UVA un 235.66%.  Por lo tanto, los salarios subieron menos que el IPCBA, el IPC INDEC, y mucho menos que la UVA (para el período analizado).  Esto demuestra la pérdida de poder adquisitivo del salario en términos de todos los bienes, en general, y en términos de la cuota del crédito, en particular. 

El segundo pilar de análisis, el índice de accesibilidad al crédito hipotecario (IACH) elaborado por la DGEyC del GCBA, está íntimamente emparentado con el primero.  Este índice establece las posibilidades de acceder a un crédito hipotecario de una pareja de calificación ocupacional alta, en base a los ingresos promedio y a las condiciones del mercado inmobiliario y de crédito de la Ciudad.  Este índice se ha deteriorado severamente en el tiempo estudiado; en 2016 para un departamento de 2 ambientes el IACH UVA era de 126.90 (los aspirantes cubrían más que lo mínimo necesario para acceder al crédito), y en el segundo trimestre de 2019 fue de 52.2.  Esto demuestra las dificultades crecientes para acceder al crédito y sostener las cuotas.  Varias son las causas de ello: suba de la UVA, suba del valor del dólar (moneda en la cual se cotizan las propiedades), y deterioro de los salarios reales. 

El tercer pilar ha sido, la evolución del precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires en el período estudiado.  Este pilar es importante dado que una de las argumentaciones a favor de este tipo de créditos era que el potencial deudor reemplazaba el valor del alquiler por el valor de la cuota del crédito hipotecario, pero la propiedad sería suya.  Los datos estadísticos demuestran que la unidad UVA varió a un ritmo más acelerado que el de los precios de los alquileres de la Ciudad de Buenos Aires.  Mientras el precio del alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad subió un promedio de 183.72% entre 2016 y 2019, la UVA subió un 235.66%.  En el caso del departamento de 3 ambientes, las diferencias se amplían dado que el alquiler subió un 153.99%.



Por lo tanto, la problemática actual de los préstamos hipotecarios UVA es explicada principalmente por la pérdida de poder adquisitivo del ingreso medio del deudor, dada la erosión que la inflación genera sobre los salarios. Este proceso fue acompañado, a su vez, por los cambios en las condiciones de acceso al mercado de crédito, la devaluación del peso y el hecho de que las cuotas subieran a un ritmo mayor que los propios alquileres de esas propiedades. Según el último Relevamiento de Expectativas de Mercado publicado por el BCRA, se espera una inflación en torno del 42.2% para todo 2020. Si esto se cumple, y la UVA acompaña este ritmo de crecimiento, es de esperar que la problemática de los créditos hipotecarios UVA continué, y se apliquen medidas donde prime la consigna del esfuerzo compartido entre deudor y acreedor.

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