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Defensoría del Pueblo

13 septiembre, 2017

Análisis comparativo de los préstamos UVA: el trabajo de la Defensoría

El Centro de Estudios Tributarios e Impositivos para la Administración Pública de la institución realizó un análisis de los créditos que bajo esa modalidad ofrecen las diferentes entidades bancarias.

Análisis comparativo de los préstamos UVA: el trabajo de la Defensoría

El préstamo UVA es un préstamo hipotecario en pesos a tasa fija, actualizable mediante la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Estos préstamos están destinados a fomentar y facilitar el acceso a la vivienda en todo el país ya que el valor de las cuotas iniciales es accesible porque la tasa de interés es baja y el préstamo es a largo plazo.

Para el cálculo del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), se aplica el Índice de Precios al Consumidor publicado por el INDEC durante los períodos comprendidos entre el día 16 del mes en que se informa la variación de precios del mes anterior y el 15 del mes siguiente, ambas fechas inclusive.

Según la página del Banco Central de la República Argentina, el valor inicial de una UVA al 31 de marzo de 2016 se fijó de manera tal que fuera equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Como este metro cuadrado testigo se ubicaba en $14.053, el valor inicial de la UVA fue de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos).

El valor de la UVA se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.

El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad.

De este modo, 1000 UVA alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro.

El valor diario de la UVA se publica en la pagina web del Banco Central junto con las principales variables.

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En este gráfico podemos apreciar la evolución de la unidad UVA desde su creación a la fecha. El valor UVA el 30/03/2016 fue de 14,05; alcanzando un año después el valor de 18,04. Esto significó una variación positiva del 28,40%.

Al 6/09/2017, el valor UVA ascendía a 19,92 por lo que su incremento ha sido del 41,78% desde su inicio al presente.

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Préstamos UVA. Simulación de crédito

Escenario planteado

En vistas de poder realizar la comparación de la oferta de Préstamos U.V.A. (hipotecario) entre distintos Bancos, tanto públicos como privados, se ha planteado el siguiente escenario:

1.Se ha considerado la compra de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente con un valor estipulado en U$S 100.000.

2.Dado que los préstamos son otorgados en pesos (aunque convertidos al valor UVA al momento en el que se otorga el crédito); se ha considerado un valor de cambio entre pesos y dólares de $18 por U$S.

3.El plazo de devolución del crédito es de 20 años, o 240 meses. Solo el Banco Patagonia es a 15 años, que es el plazo máximo de devolución para esta entidad.

4.Se ha tomado como parámetro un salario de $30.000 netos, con una antigüedad laboral entre 5 y 10 años.

5.El monto máximo proporcional de la cuota inicial a pagar, es el 25% del salario o ingreso.  Salvo en el caso del Banco Provincia, que toma hasta el 30% de los ingresos.

6.En todos los casos, las tasas son las correspondientes a clientes de la entidad bancaria correspondiente.

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Algunas conclusiones

Del ejercicio planteado de compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, siendo cliente del banco, con ingresos mínimos de $30.000 y una antigüedad entre 5 a 10 años; podemos determinar lo siguiente:

-La entidad que otorga un monto mayor es el Banco Nación, llegando a un total de $1.293.000. Por el contrario, la entidad que otorga un menor monto es el Banco Patagonia, con $815.000.

-La menor tasa nominal anual es la proporcionada por el Banco Nación, que es actualmente de 3,50%.

-Por otra parte, la entidad bancaria con una mayor tasa nominal anual es la correspondiente al Banco Hipotecario, que asciende a 7,90%.

-Bajo ciertas condiciones, la segunda mejor TNA es la proporcionada por el Banco Santander Río, 4,95%.

-Asimismo, los bancos que siguen en cantidad de crédito otorgado para una propiedad del mismo valor, y los mismos ingresos mínimos, son el Banco Provincia y el Banco Credicoop, otorgando en este ejemplo teórico un 63% del valor de la propiedad seleccionada.

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